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Assurance constructeur non réalisateur (CNR)

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Cette garantie concerne essentiellement les biens immobiliers destinés à la vente et peut être souscrite par un vendeur d’immeuble, marchand de biens ou lotisseur.
Cela leur permet d’exercer un recours contre les constructeurs réalisateurs en cas de dommage.

assurance CNR

L’assurance CNR est obligatoire pour les professions suivantes :

  • Vendeur d’immeuble à construire : (le promoteur vend des locaux à terme ou en l’état futur d’achèvement à un ou plusieurs accédants ;
  • Vendeur d’immeuble achevé : le promoteur vend des locaux réceptionnés et terminés ;
  • Marchand de biens vendant des locaux rénovés ou bruts (prêt-à-finir) après avoir réalisé des travaux de réhabilitation lourde ;
  • Représentant mandataire du maître de l’ouvrage ayant un rôle assimilable à celui d’un constructeur ;
  • Lotisseur, notamment pour les ouvrages de viabilité qu’il aura réalisés ;
  • Toute personne ayant conclu un contrat de louage d’ouvrage avec le maître de l’ouvrage.

Principe de l’assurance CNR

Le constructeur est souvent perçu comme la personne concevant l’ouvrage (l’architecte ou le concepteur) ou comme celle le réalisant (l’entrepreneur ou le réalisateur).

Le législateur est plus large que l’acceptation traditionnelle et soumet à la responsabilité décennale ces personnes ainsi que celles qui ne construisent pas, mais font construire des ouvrages pour autrui ou en vue de la vente.
Cette dernière catégorie de personnes est désignée par l’expression « constructeur non-réalisateur ».
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Il s’agit principalement du vendeur d’immeuble achevé (promoteur), du vendeur d’immeuble à construire (vente en état futur d’achèvement), du maître d’ouvrage délégué, du marchand de biens et du lotisseur aménageur.

Cette assurance vient compléter l’assurance dommages ouvrage.
Elle a pour but de garantir le constructeur non-réalisateur de son obligation d’assurance décennale conformément à la loi n° 78.12 du 4 janvier 1978, connue sous le nom de loi Spinetta.

Dans quels cas souscrire l’assurance CNR ?

Pour le particulier : si vous avez fait construire, vous êtes constructeur.
Lorsque vous vendez le bien construit dans les 10 ans, vous encourez une responsabilité de nature décennale vis-à-vis de l’acquéreur.
Cette responsabilité encourue est couverte, en assurance, par la garantie CNR.

Aussi, si vous construisez pour habiter votre bien, mais qu’il demeure un doute que vous puissiez vendre dans un court délai, mieux vaut anticiper et souscrire d’emblée cette garantie.
En effet, le notaire pourrait l’exiger et vous pourriez ainsi voir votre vente retardée.
Même si d’un coût modique à la base, il est très difficile d’obtenir une CNR sur un bien construit.

Pour le professionnel : elle reprend les mêmes fondements juridiques, c’est-à-dire la situation juridique dans laquelle vous vous trouvez lorsque, ayant fait construire un bien, vous le vendez avant la fin de la garantie décennale.
Les garanties de l’assurance dommage ouvrage bénéficient au nouveau propriétaire pour leur période restant à courir.

En tant que constructeur, vous gardez une responsabilité décennale sur cette opération que vous avez fait réaliser par différents intervenants du bâtiment.

La garantie constructeur non-réalisateur couvre votre responsabilité de nature décennale lorsqu’à la suite de la vente du bien, vous devenez constructeur non-réalisateur.

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